Wichtige Hinweise für Vermieter

Bei der Vermietung von Wohnungen an Empfänger von Leistungen nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch (SGB II) treten häufig Fragen zum Mietverhältnis und zur Übernahme der Mietkosten durch das Jobcenter auf. Dieses Hinweisblatt liefert einen Überblick über die wichtigsten Regelungen und gesetzlichen Grundlagen*.

 

Welche Unterkunftskosten übernimmt das Jobcenter?

Die Grundsicherung für Arbeitssuchende nach dem SGB II umfasst neben den Bedarfen zur Sicherung des Lebensunterhalts insbesondere die Bedarfe für Unterkunft und Heizung.

  • Auch für Bezieher von Leistungen nach dem SGB II gilt die Vertragsfreiheit nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Die im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen hinsichtlich des Mietpreises sind Sache der Vertragsparteien, also des Mieters und des Vermieters.
  • Das Jobcenter kann bei der Anspruchsberechnung jedoch nur die tatsächlichen angemessenen Unterkunftskosten anerkennen.

Ob die Kosten der Unterkunft angemessen sind, wird beurteilt nach den individuellen Verhältnissen des Einzelfalls, der Wohnfläche, der durchschnittlichen Höhe der örtlichen Mieten und den Möglichkeiten des örtlichen Wohnungsmarkts im unteren Preissegment.

Der Kreis Herford als Träger der Unterkunftskosten hat den einzelnen Städten und Gemeinden Mietstufen zugeordnet. Die aktuell gültigen Werte für diese Mietstufen finden Sie hier.

Heizkosten werden von dem Jobcenter Herford gemäß den Richtlinien des Kreis Herford übernommen. Grundsätzlich wird bei der Prüfung des angemessenen Verbrauches von den Werten im aktuellen Bundesweiten Heizspiegel ausgegangen.

 

Was passiert, wenn die Mietkosten nicht angemessen sind?

Übersteigen die Mietkosten die angemessenen Unterkunftskosten, muss der Leistungsberechtigte die Differenz aus dem für den Lebensunterhalt bestimmten Regelbedarf oder gegebenenfalls vorhandenem Einkommen selbst bestreiten. Bestand das Mietverhältnis bereits vor der Beantragung von Arbeitslosengeld II, wird eine Frist von in der Regel 6 Monaten eingeräumt, in der die Mietkosten auf das angemessene Maß zu senken sind. Nach Ablauf der Frist können nur noch die angemessenen Unterkunftskosten berücksichtigt werden. Gleiches gilt für die Heizkosten.

 

Was ist bei geplanten Umzügen zu beachten?

Der Abschluss eines Mietvertrages bedarf nicht der Zustimmung des Jobcenters. Die gesetzlichen Bestimmungen sehen jedoch vor, dass der Leistungsberechtigte vor Abschluss eines neuen Mietvertrages die Zusicherung des Jobcenters für die Berücksichtigung der Aufwendungen für die neue Wohnung einholen soll. Nur so kann klargestellt werden, ob und in welchem Umfang Leistungsberechtigte für erhöhte Kosten selbst aufkommen müssen.

Für die Prüfung sind regelmäßig detaillierte Angaben zu den einzelnen Kostenarten erforderlich. Hierzu ist im Jobcenter Herford der Vordruck „Wohnungsangebot“ erhältlich. Die Nutzung des Formulars ist selbstverständlich freiwillig. Die erforderlichen Angaben können auch auf andere Weise nachgewiesen werden. Anhand der Angaben prüft das Jobcenter, ob die zukünftig anfallenden Aufwendungen für die neue Wohnung angemessen sind.

Soweit der Umzug erforderlich ist und die Zusicherung erteilt wurde, können auch notwendige Wohnbeschaffungskosten (insbesondere Kaution als Darlehen) und notwendig Umzugskosten übernommen werden. Die Übernahme dieser Kosten ist ebenfalls vor Vertragsabschluss zu beantragen. 

  • Bei nicht eingeholter Zustimmung besteht gegebenenfalls kein Anspruch auf Übernahme der vollständigen Miete für die neue Wohnung. Ebenso kann der Anspruch auf Übernahme sämtlicher Umzugsfolgekosten sowie die Übernahme einer Kaution für die neue Wohnung entfallen. Den Leistungsberechtigten wird daher dringend empfohlen, jeden geplanten Umzug vor Abschluss eines Mietvertrages mit dem Jobcenter abzustimmen.
  • Das Jobcenter wird durch Erteilung der Zusicherung nicht zur Mietvertragspartei und  übernimmt keine Verpflichtungen des Mieters aus dem Mietvertrag.

 

An wen zahlt das Jobcenter die Miete?

Leistungen für anerkannte Unterkunftskosten werden grundsätzlich an den leistungsberechtigten Mieter überwiesen. Sie werden dann direkt auf das Konto des Vermieters überwiesen, wenn der Mieter einen entsprechenden Antrag bei dem Jobcenter stellt. Dieser Antrag kann vom Mieter jederzeit für die Zukunft widerrufen werden. Die entsprechenden Leistungen werden dann nicht mehr direkt auf das Konto des Vermieters überwiesen. Eine Information über den Widerruf erfolgt durch das Jobcenter nicht. 

  • An etwaige Mietvertragsbestandteile, nach denen die Miete direkt an den Vermieter zu überweisen ist, ist das Jobcenter nicht gebunden.

 

Kann die Miete auch ohne Einwilligung des Mieters direkt an den Vermieter gezahlt werden?

Wenn die zweckentsprechende Verwendung der Unterkunftskosten durch die leistungsberechtigte Person nicht sichergestellt ist, sehen die gesetzlichen Bestimmungen eine Direktzahlung an den Vermieter oder andere Empfangsberechtigte vor.

Bestehen Mietrückstände, die zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses  berechtigen, können sich Vermieter an das Jobcenter wenden. Das Jobcenter wird sich mit dem leistungsberechtigten Mieter in Verbindung setzen. Soweit keine anderen Gründe entgegenstehen, werden die Unterkunftskosten künftig direkt an den Vermieter gezahlt. 

  • Auch bei Direktzahlung der Miete tritt das Jobcenter nicht in mietvertragliche Verpflichtungen des Mieters ein. Die Behebung von Störungen des Mietverhältnisses obliegt allein den Mietvertragsparteien. Berechtigte Ansprüche des Vermieters aufgrund von Mietrückständen können daher nur gegenüber dem Mieter und nur nach dem Zivilrecht geltend gemacht werden.

 

Was ist bei der Direktzahlung zu beachten?

Eine pünktliche und vollständige Zahlung der Mietkosten kann seitens des Jobcenters nicht garantiert werden. Die Unterkunftskosten können nur in Höhe des tatsächlichen Leistungsanspruchs erbracht werden. Da bei der Ermittlung des Leistungsanspruchs Einkommen, Vermögen und vorrangige Ansprüche zu berücksichtigen sind, kann dieser monatlich unterschiedlich ausfallen und gegebenenfalls auch geringer als die Mietkosten sein. Dies kann auch der Fall sein, wenn eine weitere Person im Haushalt lebt, die keinen Anspruch auf Leistungen nach dem SGB II hat. Die Mietzahlungen können dann nicht in vollständiger Höhe vom Jobcenter erbracht werden. Der Differenzbetrag muss dann vom Leistungsberechtigten selbst überwiesen werden.

Die Leistungsgewährung ist von der Mitwirkung des Leistungsberechtigten abhängig. Werden Weiterbewilligungsanträge nicht oder nicht rechtzeitig gestellt, können Zahlungsunterbrechungen oder Zahlungsverzögerungen eintreten, die das Jobcenter nicht zu vertreten hat.

 

Was geschieht mit der Betriebs- und Heizkostenabrechnung?

Ergibt sich aus der Zwischen- oder Jahresabrechnung der Betriebs- und / oder Heizkosten eine Nachforderung, kann diese vom Leistungsberechtigten beim Jobcenter geltend gemacht werden. Der berücksichtigungsfähige Nachzahlungsbetrag wird in der Regel an den Leistungsberechtigten überwiesen.

Rückzahlungen und Guthaben hingegen mindern den künftigen Anspruch auf Unterkunftskosten, sodass dem Leistungsberechtigten bis zur vollständigen Verrechnung der Rückzahlung bzw. des Guthabens nur geringere oder gar keine Unterkunftskosten  ausgezahlt werden können. Dies gilt auch bei Direktzahlungen.

 

Wer ist gegenüber dem Jobcenter antragsberechtigt?

Leistungsanträge kann nur der leistungsberechtigte Mieter selbst, nicht jedoch der Vermieter stellen. Zwischen einem Vermieter und dem Jobcenter besteht weder eine privat- noch eine öffentlich-rechtliche Rechtsbeziehung. Das Jobcenter ist keine Vertragspartei und tritt nicht in die vertraglichen Verpflichtungen des Mieters ein. 

  • Ansprüche aus dem Mietvertrag (u.a. Miete, Nebenkosten, vom Mieter verursachte Schäden an der Mietsache) können vom Vermieter daher nur gegenüber dem Mieter auf zivilrechtlichem Wege geltend gemacht werden.

 

Welche Auskünfte erhalten Vermieter vom Jobcenter?

Aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen zum Sozialdatenschutz darf das Jobcenter ohne Zustimmung des Leistungsberechtigten einem Vermieter keinerlei Auskünfte erteilen.

Sozialdaten unterliegen einem besonderen Schutz und dürfen nur dann offenbart werden, wenn dies gesetzlich ausdrücklich erlaubt ist. 

  • Da zwischen Vermieter und dem Jobcenter kein Rechtsverhältnis entsteht und gesetzlich erlaubte Offenbarungstatbestände regelmäßig nicht vorliegen, ist das Jobcenter gegenüber Vermietern nicht auskunftsberechtigt. 
  • Aus diesem Grund darf das Jobcenter auch bei Direktzahlungen nicht über die Gründe für die abweichende Höhe oder das Ausbleiben von Zahlungen informieren.
  • Liegen Unstimmigkeiten hinsichtlich des Mietverhältnisses vor, müssen diese mit dem leistungsberechtigten Mieter direkt geklärt werden. Der Mieter ist über die Einzelheiten seines Leistungsbezuges durch Bescheide und Mitteilungen informiert. 

 

* Aus Gründen der Lesbarkeit wurde an einigen Stellen auf die weibliche Form verzichtet. Selbstverständlich beziehen sich alle Hinweise gleichermaßen auf Frauen und Männer.